Se você está comprando seu primeiro imóvel, existem alguns documentos que você precisa conhecer, como a certidão negativa de imóvel que comprova que não existem dívidas ou pendências em nome daquela propriedade. Este documento também é chamado de Certidão de Regularidade Fiscal ou Negativa de Débitos (CND).

Nas próximas linhas, contaremos mais sobre o que é e para que serve a certidão negativa de imóvel, e como você pode obtê-la antes de realizar a sua compra. 

O que é a certidão negativa de imóvel?

Como falamos acima, esse documento, também conhecido como certidão de ônus negativa, é uma forma de comprovar que não há nenhuma pendência ou irregularidade financeira no imóvel usado que você deseja comprar. 

Assim, não há nenhum ônus: hipoteca, penhora ou usufruto, ou qualquer outra dívida relacionada à propriedade. Além de financeira, também trata do aspecto contratual que um imóvel pode estar envolvido. 

Essa certidão traz uma visualização completa da situação fiscal deste imóvel — a cunho público com ações civis, federais ou criminais. Agora que você já sabe o que é a certidão negativa de imóvel, vamos entender para que ela serve durante todo o processo de compra.

Para que serve a certidão negativa de imóvel?

Esse documento é ideal para que você e o seu advogado, se for o caso, possam analisar detalhadamente o histórico da propriedade que deseja comprar. Você pode encontrar, nessa documentação: 

• Registros de dívidas, leilão, penhora ou arrematação;
• Histórico de titularidade dos antigos proprietários; 
• Informações sobre a quitação do financiamento ou de um empréstimo com garantia de imóvel. 

Com isso, você tem a certeza de que a propriedade que deseja comprar está regularizada e não há nenhuma pendência que você talvez tenha que resolver no futuro, ou ainda que impeça a negociação de avançar. 

Assim, você tem mais segurança na hora de realizar suas transações. Caso exista alguma pendência, a certidão voltará “positiva” e você conseguirá avaliar o risco de adquirir o imóvel. 

Além disso, você consegue constatar se há algum tipo de alienação fiduciária. Ou seja, caso o imóvel esteja vinculado à garantia de financiamentos, no caso de inadimplência, ele poderá ser tomado pela instituição financeira vinculada. E isso pode acontecer mesmo que não seja você o “dono” da dívida — e, sim, algum dos antigos proprietários. 

Como conseguir a sua certidão negativa de imóvel?

É preciso solicitar a documentação no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) onde a propriedade está cadastrada. Assim, é só se dirigir ao estabelecimento e selecionar, pagando as taxas que podem variar de acordo com a região — o valor máximo pode chegar, em média, R$ 150, mas gira em torno de R$ 60 na grande maioria dos municípios.

A depender do cartório, você pode realizar essa burocracia online, via site ou WhatsApp. No entanto, para isso, é preciso ter a matrícula do bem para conseguir solicitar as informações corretas. 

É importante ressaltar que essa certidão possui validade de 30 dias. Ou seja, caso passe o prazo máximo para a utilização — como, por exemplo, se você solicitá-la muito antes da negociação — você precisará pagar novamente pelo documento, para entregá-lo na validade.

Conheça a certidão negativa de Débitos e Tributos Imobiliários

Além da certidão negativa de imóvel, você também pode ir atrás da certidão negativa de débitos e tributos imobiliários. Neste documento, você encontrará informações sobre o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), de taxas anteriores ao exercício de 2000 (Conservação, Limpeza e Combate a Sinistro). 

Com essa certidão, você se certifica de que não há nenhuma pendência, irregularidade ou débito no pagamento do IPTU do imóvel que você deseja comprar. Você pode solicitar essa documentação diretamente na prefeitura do município ou ser redirecionado para o órgão responsável. 

Imóveis que possuam pendências com o IPTU também podem ser tomados dos proprietários. Por isso, é importante verificar a situação atual com a prefeitura, para evitar quaisquer gastos a mais do que o previsto. 

Geralmente, ela aceita a negociação das dívidas, o que é bom para o vendedor. Também é possível solicitar um desconto com o proprietário para você mesmo arcar com os gastos para a regularização.

O que acontece se a minha certidão voltar positiva?

Como falamos acima, isso significa que o imóvel em questão possui alguma pendência ou irregularidade. Independentemente de qual for a questão, é essencial tratar essas questões com o proprietário para entender se é possível resolver esta pendência. 

Nesse caso, é importantíssimo consultar um advogado para entender a possibilidade de esse imóvel ser tomado de você depois de alguns anos por conta das pendências. 

Além disso, caso você esteja pleiteando um financiamento, certidões positivas costumam ser uma justificativa para a negativa da solicitação — mas isso não te impede de tentar o crédito imobiliário novamente depois de algum tempo após a resolução. 

Quais outros documentos importantes antes de comprar um imóvel?

Além do que já citamos aqui para você, é preciso também outras certidões negativas, que dizem respeito tanto ao vendedor quanto ao imóvel em si. Todas elas serão necessárias para oficializar a transação no cartório ou para as instituições financeiras, caso haja necessidade de financiamento de parte do valor do bem.

Entre as certidões necessárias, podemos citar, por exemplo:

• Ações cíveis, da Fazenda Estadual e da Fazenda Municipal;
• Ações trabalhistas e ações em família;
• Cartório de protestos;
• Dívidas ativas na União;
• Dívida negativa do Imposto de Renda;
• Débitos de tributos imobiliários;
• Débitos de condomínio, se for necessário;
• Propriedade com negativa de ônus; 
• Justiça Federal. 

Agora que você já sabe o que é uma certidão negativa de um imóvel, veja também como funciona uma avaliação de imóveis em nosso blog.